KRADIARIO

Ocurre en el otro hemisferio del mundo

LOS GASTOS ADICIONALES EN UNA OPERACIÓN INMOBILIARIA ANULAN  EN ALEMANIA EL SUEÑO DE LA CASA PROPIA

Por Milenka Krohne

Corresponsal en Alemania

Durante años familias alemanas han ahorrado para la tan deseada casa propia. Sin  embargo cuando están cerca de lograr la meta, el proyecto queda de pronto suspendido en el aire. Los gastos adicionales para este tipo de operaciones son los impuestos y los altos aranceles notariales, especialmente en los estados federados de Baviera, Berlín y Hese.

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Andreas y su esposa Sabine querían comprar una vivienda en julio de 2013. Entonces los intereses de un crédito hipotecario eran bastante convenientes y el precio total de una propiedad de 300.000 euros era pagable sin mayores problemas. Sin embargo había que agregar a la suma los gastos adicionales. El corredor de propiedades pedía un 5% del valor de la vivienda (unos € 15.000). A este gasto había que sumar otro 5% en impuestos (otros € 15.000) y finalmente los gastos notariales de aproximadamente 2%, es decir otros € 6.000. Total: € 36.000.

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A este punto, para este matrimonio no había ninguna posibilidad de modificar algún pago, menos el cobro del  notario porque en Alemania toda compra inmobiliaria se hace a través de la vía notarial. En general,  los gastos adicionales  significan un 11,5 por ciento del valor de la propiedad. En este caso entre 34.500 y 36.000 euros aproximadamente. Este matrimonio no estaba en condiciones en ese momento de poder pagar de un golpe toda la suma antes indicada, por lo que ambos decidieron frenar la operación y continuar ahorrando mes a mes.

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Si  bien, las tasas de interés son aun relativamente bajas, en realidad podría ser el momento ideal para adquirir una vivienda, pero los costos adicionales simplemente se escapan. Por una parte los precios de los bienes raíces en metrópolis como Francfort son cada vez más caros, por otra los gastos adicionales para la adquisición de la propiedad van en constante aumento.

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Impuesto de transferencia de bienes raíces

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El corredor de propiedades demanda para el objeto en venta de 300.000 euros, el que iba a comprar la pareja más arriba mencionada,  una comisión que ahora es de 5,95 por ciento. Y también el servicio de impuestos no tiene piedad alguna: Hesse exige desde el 1 de agosto, seis en lugar de los previamente  5% de impuesto a la transferencia. Solo un uno por ciento más hace subir el valor global de la operación en € 3.000 euros.

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Con un total de 13,95% respectivamente 41.850 euros en gastos, es difícil decidirse a comprar una propiedad si se piensa que una cocina completamente nueva cuesta en Alemania 7.350 euros o con la misma suma indicada arriba se podría adquirir un Suzuki Grand Nomade cero kilómetro, automático y tracción en las cuatro ruedas, que en Chile cuesta unos 24.000.000 de pesos.

Impuesto que desalienta a los inversionistas

"El sueño de la vivienda para muchas familias jóvenes se ha alejado", se queja Thomas Penningh, Presidente de la Asociación de constructores privados (VPB). En particular, el impuesto de transferencia de bienes raíces dificulta la compra de vivienda y asusta a los inversores, criticó también Reiner Holznagel, Presidente de la Federación de los contribuyentes en entrevistas en la prensa alemana.

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Incluyendo honorarios de notario y corretaje, a los compradores de bienes raíces deben pagar en muchos lugares ahora hasta 15 por ciento del precio de compra en los costos. "Nuevo récord", dice Michiel Goris. "Tan altos costos son ya una pieza fuerte", criticó también Stefan Walter. Las tasas de interés eran de hecho históricamente bajas en Alemania. Sin embargo, la adquisición de tierras o propiedades  tiende ahora a ser cada vez más cara.

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Banco no financia los costos

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El quid de este asunto es que el  banco no financia los gastos como honorarios de notarios,  impuestos o gastos de corretaje. El que desea comprar tiene que tener “un  borde financiero alto”, de lo contrario el financiamiento no se puede concretar. Impuesto a la transferencia inmobiliaria y gastos notariales  afectan inevitablemente a cada comprador. Mientras los honorarios de los notarios públicos son fijos a nivel nacional, el impuesto de un estado federado a otro es diferente.

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Dependiendo de dónde se compra, los gastos varían. Las diferencias regionales en Alemania son enormes. Desde agosto Francfort debe pagar sobre 55.800 euros en  gastos por un departamento de 400.000 euros. En Berlín se le pide a un comprador por el  mismo precio de compra 60.560 euros.

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Mientras que la tasa de impuestos para la adquisición de los terrenos era hasta el año 2006 a nivel nacional consistente en alrededor de 3,5 por ciento, ya ha sido elevada si se le compara con los niveles vigentes internacionales. En aquel momento ni el Gobierno Federal estaba a cargo. Pero después de la reforma del sistema federal alemán, los estados federados empezaron alegremente a  girar el tornillo de los impuestos. El más fuerte incremento se registró en  Schleswig-Holstein (norte de Alemania). La compra de bienes raíces en impuestos es tan alta que casi se duplicó en muchos lugares entre  2006 y 2014.

"Los países deben buscar ahorros en lugar de girar el tornillo impositivo", advierte Holznagel de los contribuyentes.

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El especialista Stefan Walter  sostiene que el boom inmobiliario debe despertar nuevos deseos e intereses de compra. En un país donde el sueño de la vivienda propia no ha desaparecido todavía, necesariamente hay que ofrecer algo. Especialmente en el impuesto de transferencia de bienes raíces, donde el extremo hacia arriba probable no se alcanza todavía. "El desarrollo está creciendo fuerte para llegar a un porcentaje de siete por ciento", dice Walter. Probablemente los costos  en Baviera y Sajonia serán importantes.